你真的了解房地产吗？你知道炒房能赚多少钱吗？

从2006年的每平米3000元左右，全国房地产均价上涨至2016年的7500元左右，10年间累计实现了133%的收益。同期，沪深300指数的收益率大概为270%左右。同时，另一个事实是，中国家庭一半以上的资产以房产的形式存在。这意味着什么？与中国人最密切相关的投资品是房地产。

本书带你拨开重重迷雾，放眼美、日、德等大视角，告诉你中国的房地产泡沫是否存在，中产阶级财富会不会逃亡，底特律现象会不会重演……从经济学、历史学、社会学角度考量中国的房地产问题，让你真正读懂中国房地产，读懂中国经济。

赵李南，“考拉看看”签约财经作家，大家财富俱乐部创始人之一，八年投资经验。长期致力于宏观经济、证券业和房地产业的投资研究，是谨慎的价值投资者。信仰道家哲学和卡尔·波普的科学证伪主义。擅长通过实证分析与逻辑推理寻找市场定价错误，发掘投资机会。

目录

序幕　与泡沫共舞

第一章 房市泡沫很大 …………………………………………………………………… 003

第一节 所有人都在赚钱 ……………………………………………………… 003

第二节　是不是泡沫 … ………………………………………………………… 006

第三节　中产阶级究竟会不会被套牢 …………………………………… 013

第四节　如何拯救我们的财富 ……………………………………………… 014

第五节　非泡沫理论的批判 … ……………………………………………… 017

第二章 探究房价本质的逻辑 … ……………………………………………………… 047

第一节　认识这个世界 ………………………………………………………… 047

第二节　房地产二重性 ………………………………………………………… 048

第三节　人的冲动与约束 ……………………………………………………… 050

第四节　从现象到本质的证据 ……………………………………………… 051

第一部分　影响房地产价格的因素实证分析

第三章 背景——不同的20世纪 …………………………………………………… 057

第一节　工业革命与人口爆炸 ……………………………………………… 058

第二节　农业效率进步与城镇的吸引力 ………………………………… 059

第三节　两次世界大战 ………………………………………………………… 067

第四节　本章小结 … ……………………………………………………………… 070

第四章 美国房地产百年史 …………………………………………………………… 073

第一节　概　述 …………………………………………………………………… 073

第二节　二战后的暴涨 ………………………………………………………… 074

第三节　世纪之交的暴涨 ……………………………………………………… 077

第四节　明斯基时刻 … ………………………………………………………… 083

第五节　影响因素总结 ………………………………………………………… 085

第五章 日本战后房地产史 …………………………………………………………… 087

第一节　概　述 …………………………………………………………………… 088

第二节　1945～1955年 ………………………………………………………… 092

第三节　1955～1970年前后 … ……………………………………………… 093

第四节　1970年前后～1991年 ……………………………………………… 095

第五节　明斯基时刻 … ………………………………………………………… 104

第六章 不同的德国 … ……………………………………………………………………… 109

第一节　概　述 …………………………………………………………………… 110

第二节　德国为什么不同 ……………………………………………………… 112

第三节　14～65岁人口占比之谜 …………………………………………… 120

第四节　本章小结 … ……………………………………………………………… 123

第七章 新世纪各国的一致性 … ……………………………………………………… 125

第一节　利率下行 … ……………………………………………………………… 127

第二节　全球性泡沫破灭 ……………………………………………………… 133

第二部分　中国房地产业发展趋势

第八章 背景：20世纪三大因素在中国 … ……………………………………… 137

第一节　二战后的重建 ………………………………………………………… 137

第二节　人口增长导致产能的过剩 … …………………………………… 146

3

第三节　存在隐忧的城市化 … ……………………………………………… 152

第四节　小　结 …………………………………………………………………… 171

第九章 总供求、货币和投机 … ……………………………………………………… 173

第一节　吊诡的深圳 … ………………………………………………………… 175

第二节　基本面因素无法解释房价 … …………………………………… 176

第三节　货币现象只能解释一部分的房价 … ………………………… 179

第四节　投机是一切的根源 … ……………………………………………… 184

第五节　再论深圳房地产的总供求 … …………………………………… 186

第六节　为何住房拥有率在下降 …………………………………………… 190

第十章 房价的未来 … ……………………………………………………………………… 195

第一节　货币及汇率 … ………………………………………………………… 195

第二节　投机因素 … ……………………………………………………………… 222

第三节　泡沫的随机性 ………………………………………………………… 222

第四节　未来的不可预测性 … ……………………………………………… 224

第五节　集体行为改变的猜测 ……………………………………………… 225

第六节　房价的未来 … ………………………………………………………… 227

后 记 … ……………………………………………………………………………………………… 233

附一：美国房地产数据概要 ………………………………………………………… 237

附二：日本房地产数据概要 ………………………………………………………… 241

附三：德国房地产数据概要 ………………………………………………………… 246

附四：中国主要城市房地产数据 ………………………………………………… 250

参考文献 ………………………………………………………………………………………… 253

书评一：

房地产的泡沫会不会破灭

文/马玥

《中国的房地产业向何处去》，是国内第一部从美、日、德等国家的大历史视角下看待中国的房地产问题的书，泡沫是否存在？中产阶级财富会不会消亡？底特律现象会不会重演。本书综合从社会学、历史学和经济学的三个视角下审视中国的房地产业。又从全球范围内着眼，通过全球近百年的房地产发展史过程中曾经出现过的现象，总结出房地产市场的运行规律。

从2006年的每平米3000元左右，全国房地产均价上涨至2016年的7500元左右，10年间累计实现了133%的收益。同期，沪深300指数的收益率大概为270%左右。乍一看，买房并未赚多少，但是房地产大概有3倍左右的杠杆，如此算来，炒房的实际收益为133%*3=400%，折合年复利汇报率为17.46%，意思就是，你的资本回报率在这10年间可以超过84%的上市公司的资本回报。同时，另一个事实是，中国家庭一半以上的资产以房产的形式存在。这意味着什么？与中国人最密切相关的投资品是房地产。

在本书的逻辑方面，作者擅长利用逻辑来处理问题，通过演绎逻辑去检验广泛流行的观点是否正确。有很多研究房地产价格的最后归因竟然是房价高是由于地价高，这样的结论仍然是停留在表面的。在本书中，作者并未着重区分地价与房价，因为这两者本质上其实是同一种东西。按照数学公式计算，房价=地价+建筑成本+建筑商利润+财务费用+其他费用。其中的建筑成本、建筑商利润、财务费用和其他费用在房价构成中都是占小头，地价占大头。原因是伴随着技术的进步，建筑成本长期稳定，并不是主要影响房地产价格的因素。而土地价格与房地产价格呈现高度一致性，也有文献在实证分析究竟是地价影响房价还是房价影响地价。作者认为对该两者做格兰杰因果关系检验并没有太大的意义。A与B相关，有三种情况，1.A是B的原因；2.B是A的原因；3.A与B是C或者C/D/E……的结果。房价与地价相关，是因为需求、供给和金融因素同时在影响房价与地价。即A与B是C或者C/D/E……的结果，而不是A是B的原因。

再比如不少学者人为中国的城市化率刚刚超过了50%，这在全世界范围内看都是很低的水平。所以，按照这个逻辑得出了中国的城市化还有非常大的空间，未来仍有3亿农民需要进城，这构成了巨大的住宅需求。大部分学者依据的是城市化进程的“纳瑟姆曲线”，这个好比每个中国人小时候都读过的寓言故事——刻舟求剑。我们对待这城市化进程一个现象，不能直接套用这个理论。

同样的是，对于广泛流行的一线城市房价会永远上涨这样的结论，作者也是持有怀疑态度的。如果这个结论是对的，就应该在2016年之前，一线城市的房价涨幅就要比全国的房价涨幅大，但是，实际观察的结果并不是这样。一线城市的房价表现出来的情况是弹性大，即上涨的时候涨幅超过全国均值，而下跌的时候其跌幅也超过全国的均值。同期，我们观察日本和美国的情况也是这样的。流行的观点并不一定是正确的，需要通过严谨的演绎逻辑去分析，需要有多个样本观察到的数据去作为证据。

在本书的实证方面，作者喜欢利用数据和图表去描述现象，本书全书将近200张图表，作者利用这两百张图表勾勒出了全球视角下的中国房地产现象。很多时候，在社会学领域，我们的通用语言并不能够十分精准的描述客观现象，而统计数据在这方面的能力要比我们的语言强的太多。这个最典型的例子就是确定日本房地产泡沫的时间范围，作者对泡沫的定义有两条：第一，就是脱离了实际需求的价格上涨是泡沫；第二，泡沫之后的市场在接下来跌回到原来的水平，只要有泡沫就一定会跌。如果价格处于永远上涨的阶段，不会跌，那即便是涨幅再大也不是泡沫。通过日本的真实土地价格指数，日本2015年的地价与日本1962年的地价相同，就此，我们可以确认的是日本的房地产至少在1962年之前不存在泡沫。日本的房价在1962年~1992年整整三十年的时间里一直上涨，足以见得房地产市场会产生超长期的泡沫。

立足中国，根据作者的观点我们现在的房地产市场正处于一个泡沫当中，但预测这个泡沫何时破灭却是没有人能够实现的。本质上，房地产市场是一个复杂系统，人类目前的科学积累都是解决了简单系统和概率系统的一些预测性问题，而对复杂系统目前的研究尚处于初步阶段。因此，预测这个复杂系统未来的演化十分的困难。作者也承认预测这个拐点超出他的能力范围。但作者给出了这样的建议：“大多数的中国投资者基本不看央行的数据，所以央行公布的M2数据相当于一个范围内比较窄的消息，聪明的投资者一定要时刻关注这个增速，如果M2的增速下行至了与经济增速持平或者更低的水平，那么，这绝对是一个危险的信号。”

诺亚说过：“预测什么时候发洪水不重要，关键是要造好方舟。”

书评二：

《中国的房地产业向何处去》的大历史视角

文/马玥

大历史这个方法是黄仁宇先生最为擅长的分析问题的方法，黄仁宇先生的《万历十五年》作为典型代表，将中国上千年的封建帝国历史权力斗争都浓缩在了万历十五年。同样的方法，本书的作者也利用了这样的一个大历史视角去发掘推动房价上涨和下跌的背后的逻辑是什么。

对于为何要使用大历史方法，这与中国的一个经典故事——盲人摸象有关。盲人摸象讲了一个困扰西方哲学界上千年的问题就是“归纳法缺陷”，迄今为止人类所有的知识都是依靠归纳实现的，但是从严格的逻辑演绎的角度，归纳并非是完美的。直至卡尔·波普提出了“科学证伪主义”这个问题才告一段落。在实践的过程中，一个理论的产生必然要观察大量的现象，通过现象去探索现象背后的规律在哪里。特别是对应到社会学科上，无论是社会学、历史学还是经济学，如果仅仅归纳一小段的历史，那么不免就产生了盲人摸象式错误。作者在书中举了一个经济学泰斗——格里高利·曼昆的一篇论文（《THE BABY BOOM, THE BABY BUST,AND THE HOUSING MARKET》）的例子，这个例子虽然有事后诸葛亮的嫌疑，但是在其中还是很有借鉴意义的。。曼昆在此文中构建了房地产需求模型，以此来预测房价，得出的结论是：由于生育低谷的一代人正在步入买房的年纪，90年代美国住房需求增长在会比过去50年间的缓慢得多，如果历史的住房需求与住房价格的关系在未来不发生改变，真实的房价会在未来20年大幅下跌。当然，曼昆做出这个结论的前提就是“历史的住房需求与住房价格的关系”这个不要改变。因为美国人口调查局会每间隔十年去系统的调查美国所有家庭的收入与支出的情况，曼昆根据调查数据制作了买房支出与年龄的关系，并进行了历史检验，曼昆数据回测的期间是20世纪50年代初至20世纪80年代末，跨了将近三十年的数据期间。在经济学领域，跨期三十年以上的数据实证区间并不多见。即便是这样，最终预测还是错了。

作者引用的另外一个人是《房地产周期百年史——1830—1933年芝加哥城市发展与土地价值》的作者霍默·霍伊特，其观察了100年的芝加哥土地的价格史，有这样的一段评论：“单是人口的急剧增长自身并不能导致土地繁荣，一方面，并非人口数量增长便会引起土地价值也快速增加。因为，根据人口数据，在1845年、1862年、1897年、1898年、1909年和1910年芝加哥人口有显著的增长，土地价值却没有特别升高。另一方面，在1873年和1892年土地繁荣之前，城市人口稳定增长，没有在任何一年有意外的人口潮涌入城市。”因此，看一个问题，我们要尽量的看的历史时间更长，这样我们不会把我们的分析框架局限在几个因素里，我们尽量的多考虑这个框架之外的因素，拉长历史是一个非常好的方法。

另外一个避免盲人摸象式错误的方法就是，去选取多个样本。作者本身在探讨的是中国房地产，但是本书详细分析的主要国家就有四个，涉及的国家则多达几十个。通过横向的去分析问题，更为能够明确房地产价格背后的推动力是什么。作者在分析德国与西班牙房地产的对比分析堪称这一使用的经典。这个对于区分房价因素究竟是利率因素还是投机因素提供了一个有力的证据。虽然利率和投机这两个是一对孪生兄弟，但背后的最关键因素仍然还是投机。由于德国和西班牙同属于欧盟成员，欧盟成员内部统一遵循的是欧洲央行统一的货币政策，内部的货币也是完全统一的，故德国和西班牙拥有相同的利率，但是两国的房价走势却完全不同。2000年—2006年，德国的真实房价指数涨幅为-12.07%，而西班牙的真实房价指数涨幅为103.82%。在相同的利率的情况下，房价的涨幅不同。而在这之后的西班牙房地产崩盘也证实了西班牙房价如此大的涨幅是泡沫（即反馈环）导致的。

本书作者对上述两个方法运用得当，整体的研究逻辑严谨。但是，我们的世界是复杂的，人的智力因素也是有限的，我们只能说从更好的方面出发，并不能够实现完美。虽然说，通过大历史、多样本的方式能够降低出现盲人摸象错误的概率，但是，这个错误仍然是不可避免的。人类不算的发现错误，纠正错误，才能够实现人类社会的整体进步。

立足中国，根据作者的观点我们现在的房地产市场正处于一个泡沫当中，但预测这个泡沫何时破灭却是没有人能够实现的。本质上，房地产市场是一个复杂系统，人类目前的科学积累都是解决了简单系统和概率系统的一些预测性问题，而对复杂系统目前的研究尚处于初步阶段。因此，预测这个复杂系统未来的演化十分的困难。作者也承认预测这个拐点超出他的能力范围。但作者给出了这样的建议：“大多数的中国投资者基本不看央行的数据，所以央行公布的M2数据相当于一个范围内比较窄的消息，聪明的投资者一定要时刻关注这个增速，如果M2的增速下行至了与经济增速持平或者更低的水平，那么，这绝对是一个危险的信号。”

诺亚说过：“预测什么时候发洪水不重要，关键造好方舟。”